東莞土地出售介紹介紹土地儲(chǔ)備量有多少才算是“剛好“
　　土地儲(chǔ)備愈發(fā)顯現(xiàn)出“雙刃劍”作用，并影響了許多企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。 土地儲(chǔ)備量有多少才算是“剛好”?過(guò)量囤地又必然使存貨量和資金成本增加，總應(yīng)有一個(gè)“剛好”值或區(qū)間。
　　土地儲(chǔ)備是衡量房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)狀況或成長(zhǎng)性的指標(biāo)之一，其他指標(biāo)還有銷(xiāo)售增長(zhǎng)率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率、利潤(rùn)增長(zhǎng)率等。分析這些指標(biāo)，可以看出一個(gè)企業(yè)的業(yè)績(jī)成長(zhǎng)性、穩(wěn)健性和未來(lái)發(fā)展的可持續(xù)性。
　　年銷(xiāo)售額百億以上的五十多家房企中，恒大地產(chǎn)2012年末的土地儲(chǔ)備量達(dá)1.4億平方米(實(shí)際確權(quán)面積未知)，高居國(guó)內(nèi)房企之首。其次是保利地產(chǎn)，是9238萬(wàn)平方米。碧桂園和萬(wàn)科也均超過(guò)5000萬(wàn)平方米。另外，非上市的綠地的土地儲(chǔ)備預(yù)計(jì)可達(dá)8000萬(wàn)平方米左右。
　　研讀各家企業(yè)的年報(bào)發(fā)現(xiàn)，多數(shù)企業(yè)對(duì)土地儲(chǔ)備的說(shuō)法定義不明。其實(shí)土地儲(chǔ)備量的數(shù)據(jù)口徑應(yīng)是“權(quán)益規(guī)劃建筑面積”，即已經(jīng)確權(quán)的面積，而且是剔除合作項(xiàng)目中非企業(yè)權(quán)益的部分。其次，比簡(jiǎn)單的土地儲(chǔ)備面積更為重要的是土地儲(chǔ)備價(jià)值，也就是要考慮到樓面地價(jià)的平均土地價(jià)格。因?yàn)榧词雇让娣e的土地儲(chǔ)備，由于單價(jià)差別很大，土地價(jià)值差別也很大。第三，其實(shí)衡量企業(yè)土地儲(chǔ)備量非常重要的指標(biāo)之一是土地存續(xù)比。土地存續(xù)比是指土地儲(chǔ)備面積與上季度銷(xiāo)售面積的比值，它是真正反映企業(yè)土地儲(chǔ)備面積多少的指標(biāo)。例如，有的企業(yè)的土地存續(xù)比是10，可支持10個(gè)季度(2.5年)的開(kāi)發(fā);有的企業(yè)可能是5。
　　要特別強(qiáng)調(diào)并提請(qǐng)房企注意的是，其實(shí)土地儲(chǔ)備并非越多越好。
　　目東莞土地出售告訴大家，前的市場(chǎng)是，地價(jià)早已過(guò)了每年增值百分之幾十的 “土地紅利”年代，如果東莞廠房出租的土地儲(chǔ)備增值低于資金成本，其實(shí)意味著儲(chǔ)備是“虧損”的。而且新的《閑置土地處置辦法》施行后，也有被無(wú)償收回或罰款的可能?？紤]到企業(yè)未來(lái)要保持20%~30%業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率，蘭德咨詢研究顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地存續(xù)比在15~20之間比較恰當(dāng)。另外，適量的土地儲(chǔ)備也要以快速開(kāi)發(fā)高周轉(zhuǎn)為前提，因?yàn)橥恋貎?chǔ)備時(shí)刻在推高樓面地價(jià)。以樓面地價(jià)每平方米4000元、利率10%計(jì)算，閑置一年樓面地價(jià)變成了4400元，兩年則變成了4840元。如果后期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售速度也比較慢，樓面地價(jià)和其他成本費(fèi)用也都是不斷上漲的，最終極有可能凈利潤(rùn)很低。這正是近年來(lái)高周轉(zhuǎn)成為主流開(kāi)發(fā)模式的根本原因。