在地塊日趨緊張，新開發(fā)項目成本越來越高的樓市新常態(tài) 面前，部分開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)三舊改造項目領(lǐng)域。工業(yè)廠房改成商業(yè)地產(chǎn)進行升級改造提升價值空間。在政策的扶持之下，越來越多的舊廠房、舊市場、舊辦公樓煥然 一新，變成了美食城、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、培訓學校等。業(yè)內(nèi)人士分析，整個東莞的三舊改造空間巨大，在政府的政策扶持下，將會有越來越多的地產(chǎn)公司介入這一領(lǐng) 域。

三舊改造市場蛋糕巨大 

日前，東莞市國土局組織媒體進行了一次大規(guī)模的三舊改造成果現(xiàn)場采訪活動，部分鎮(zhèn)街的負責人接受采訪，讓這一平常不太受關(guān)注的地產(chǎn)運作模式走上臺面。

東坑鎮(zhèn)三舊辦負責人介紹，該鎮(zhèn)較為成功的是該鎮(zhèn)三甲工業(yè)城改造項目，這片建筑多建于上世紀80年代，部分已為危房，土地利用率、產(chǎn)出率很低，政府引入企業(yè)進 行改造之后，工業(yè)城由原來8萬平方米增加到26萬平方米，擁有13棟高層廠房、7棟員工宿舍，以及一棟21層的創(chuàng)新中心，重點發(fā)展電子信息、高端裝備制 造、新材料、新能源等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。

項目是東坑商會以參股形式共同開發(fā)建設，也是東莞市第一個民營企業(yè)合股聯(lián)建三舊工業(yè)項目，建成后將直接出租和出售，目前價格待定。

東坑只是眾多舊工業(yè)區(qū)改造出成果的眾多項目之一，在南城新基社區(qū)，原來一大片皮鞋廠、制衣廠在企業(yè)主外遷之后，廠房和辦公樓長時間空置。地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在原有 建筑的基礎(chǔ)上，進行重新規(guī)劃、設計、包裝，曾經(jīng)淪為無人區(qū)的原工業(yè)區(qū)現(xiàn)在面目一新，已經(jīng)成為人流量巨大的餐飲服務區(qū)、文化創(chuàng)業(yè)辦公區(qū)。

類似的項目在厚街也相當成功，原來空出的大片工業(yè)廠房，在政府引入的地產(chǎn)企業(yè)進行重新定位之后，現(xiàn)在已經(jīng)成功開發(fā)出鞋業(yè)批發(fā)市場、生活用品批發(fā)市場以及學校等。

據(jù)運作這些項目的開發(fā)商介紹，由于厚街土地資源稀缺，要想購置地塊進行新項目的開發(fā)，成本已經(jīng)很高，并且在地段上也不會有什么優(yōu)勢。

但三舊項目往往都在市中區(qū)，至少也是人流量大的工業(yè)區(qū)、甚至鬧市區(qū)，只要找準商業(yè)模式，運作難度大大低于全新開發(fā)項目。

多政策扶持

根據(jù)市政府出臺的政策，只要三舊改造項目符合“總建筑面積不低于1.05萬平方米、單層面積超過1000平方米、單棟建筑面積超過5000平方米”三項要求，參照商品房銷售辦法辦理獨立的《房地產(chǎn)權(quán)證》，就可分割預售或現(xiàn)售三舊改造的項目產(chǎn)品。

市國土局也表示，在三舊改造方面，將通過財政補助、租金補貼等多種形式支持舊廠房改造為創(chuàng)新企業(yè)或項目。

業(yè)內(nèi)：中心城區(qū)發(fā)達鎮(zhèn)街三舊改造空間大

對此，業(yè)內(nèi)人士認為，在市中心以及經(jīng)濟發(fā)達的鎮(zhèn)街，成規(guī)模的住宅用地已經(jīng)幾乎沒有，這勢必會影響到住宅樓市的開發(fā)規(guī)模，三舊改造必然成為開發(fā)商的主戰(zhàn)場。

目前城區(qū)因沒有商住用地推出，想要深耕的開發(fā)商只能通過三舊改造來開發(fā)住宅，雖然量比較少，但未來肯定將以此為主。

合 富輝煌研究部李興旺等人都認為，東莞目前也有部分開發(fā)商已通過三舊改造挪騰土地。四大中心城區(qū)、虎門、厚街長安等三舊改造的空間很大，無論是做商業(yè)地產(chǎn)改 造還是工業(yè)地產(chǎn)改造，對于運作企業(yè)來說都比較容易。但是在一些經(jīng)濟欠發(fā)達的地方，就難以吸引到開發(fā)商或者投資企業(yè)去做，因為改造好了，得有客戶進駐才行。

截至去年，東莞已落實涉及到三舊改造的項目約415宗，改造方案初步計劃投資金額約1427億元，目前投入約162億元。